السكن في مدريد مقابل أميركا اللاتينية: الأسعار أعلى لا الأجور

الثمن الذي يُدفع مقابل متر مربع واحد من السكن في مدريد يكفي لشراء ما يقرب من مترين مربعين في وسط مدينة مكسيكو وثلاثة أمتار مربعة في بوينس آيرس أو بوغوتا أو ساو باولو، لكن من حيث مستوى الأسعار تبقى العاصمة الإسبانية في فئة مختلفة تماما.

اعلان

اعلان

يكفي أن نستبدل معيار الأسعار بمعيار الأجور حتى تضيق الفجوة، وفي بعض الحالات تنقلب الصورة رأسا على عقب. ففي إقليم مدريد، استئجار شقة مساحتها 80 مترا مربعا استنزف في 2025 نسبة 71% من الأجر الإجمالي. وفي بوينس آيرس، إيجار شقة من غرفتين يعادل نحو 80% من متوسط دخل العامل، وفي منطقة سانتياغو دي تشيلي يمكن لمن يتقاضى الحد الأدنى للأجور أن يترك ما بين 78% و96% من دخله الشهري في إيجار شقة صغيرة.

يوصي خبراء المال والاقتصاد بألا يُخصَّص لسداد الإيجار أكثر من 30% من الدخل. وإذا أخذنا الأجر الوسيط في إسبانيا، وهو 16.520 يورو سنويا، وقسمناه على اثني عشر شهرا، نحصل على 1.376 يورو شهريا. وبناء على هذه الصورة، واتباعا لنصائح الاقتصاديين، لا ينبغي للشخص أن يوجّه أكثر من 412 يورو لإيجار مسكنه.

بهذا السقف السعري، وعبر أكثر بوابات البحث عن السكن شعبية، لا يمكن العثور على أي شيء في مدريد؛ فأقرب العروض هو إيجار قدره 500 يورو لشقة لا تتجاوز مساحتها 30 مترا مربعا.

ويكاد التمرين نفسه يعطي النتيجة ذاتها إذا انتقلنا إلى مدينة إسبانية كبرى أخرى. في برشلونة يمكن مقابل 500 يورو العثور على شقق أكبر قليلا مما هو متاح في العاصمة، لكن البحث لا يسفر سوى عن ثلاثة عروض، وهو رقم ضئيل للغاية.

كم يكلّف السكن في مدريد

الشقق المستعملة في العاصمة عُرضت في أغسطس بسعر 6.471 يورو للمتر المربع، بحسب موقع “Idealista”، أي أعلى بنسبة 2,2% عن العام السابق، وإن كانت دون الذروة المسجلة في أبريل عند 6.619 يورو. التباطؤ لم يصل إلى الأحياء الأرخص؛ ففي حيّ فيّيافيردي، وهو الحيّ الذي يضم أرخص متر مربع، ارتفع السعر بنسبة 25% خلال عام واحد.

الإيجار من جانبه ما زال بلا سقف. ففي سبتمبر سجّل رقما قياسيا بلغ 23,4 يورو للمتر المربع شهريا، أي بزيادة 4,8% عن العام الماضي. وبحسب تقاطع بيانات الأجور المعروضة على منصات البحث عن عمل والمواقع العقارية، تعد مدريد الإقليم الذي يثقل فيه الإيجار كاهل الأجور أكثر من غيره، إذ يلتهم 71% من الراتب الإجمالي في 2025، مقابل متوسط وطني قدره 50% فقط.

السياسة لا تساعد هي الأخرى في فكّ هذا الانسداد. فلم تعلن منطقة مدريد أي “منطقة متوترة”، وهي الأداة التي يقدّمها “قانون السكن” لتقييد الإيجارات، في حين لجأت أقاليم أخرى إلى هذا التصنيف مثل كاتالونيا، التي كانت السباقة، إلى جانب إقليم الباسك ونافارا…

حاولت الحكومة الاتحادية التدخل بمفردها؛ فقد أقرّ مجلس الوزراء يوم الثلاثاء مرسومين يمدّدان عقود الإيجار التي تنتهي قبل 2029، ويعيدان تقييد الزيادة السنوية في الإيجارات عند 2%، ويوسّعان حتى 2030 الحماية من قرارات الإخلاء. لكن مجلس النواب أسقط المرسوم الأول بـ172 صوتا مؤيدا مقابل 178 معارضا، ولقي المرسوم الثاني المصير نفسه بعد حصوله على 166 صوتا مؤيدا و184 صوتا رافضا.

حزمة مشابهة كانت قد سقطت بالفعل في الربيع؛ ففي 28 أبريل رفضت الغرفة السفلى المصادقة على المرسوم السابق بـ177 صوتا ضد 166.

مدريد في مواجهة مدن إسبانية أخرى

مدريد ليست أغلى عاصمة من حيث شراء المنازل وإن كانت الأغلى من حيث الإيجار. فبحسب “Idealista” تتقدّمها سان سيباستيان في أغسطس مع 6.680 يورو للمتر المربع مقابل 6.471 في مدريد، تليها بالما (5.835)، برشلونة (5.440)، بلباو (4.201)، مالقة (3.938)، فالنسيا (3.469) وإشبيلية (2.924)، التي تقع تماما عند متوسط السعر الوطني.

أما في سوق الإيجار، فتتصدر مدريد القائمة بـ23,4 يورو للمتر المربع في سبتمبر. وتأتي بعدها برشلونة (20,1)، بالما (19,6)، سان سيباستيان (18,4) ومالقة (16,5)، في حين يبلغ المتوسط على مستوى البلاد 15,1 يورو.

تختلف السرعة أكثر من المستوى نفسه؛ ففي عام واحد ارتفع سعر البيع في مدريد بنسبة 2,2% فقط، وهو أقل معدل نمو بين الأسواق الكبرى، ولم تشاركها في هذا الانخفاض النسبي سوى سان سيباستيان (2,6%). وتقود إشبيلية (11,5%) وبلباو (10,6%) السباق، بينما تقع برشلونة (6,3%)، فالنسيا (6,1%)، مالقة (5,1%) وبالما (4,9%) في المنتصف.

برشلونة: سقف قانوني لا تعرفه مدريد

وعلى الرغم من أن البحث عن شقق تقل إيجاراتها عن 500 يورو يعطي في برشلونة نتيجة قاتمة أيضا، إذ لا يظهر سوى ثلاثة مساكن بهذا السعر أو أقل، فإن المدينة مصنّفة “منطقة متوترة” منذ 2024. وتختلف حصيلة هذا الإجراء بحسب الجهة التي تقرأ الأرقام.

بحسب “المعهد الكتالوني للأراضي” (“Incasòl”)، بلغ متوسط الإيجار في العقود الجديدة 1.127 يورو شهريا في الربع الأول من 2026، أي أقل بنسبة 4,7% مقارنة بعامين سابقين. لكن بين 2023، آخر عام بلا سقف، و2025 ظل السعر شبه ثابت (1.136 مقابل 1.134 يورو). أما سعر المتر المربع فارتفع بنسبة 3,5% لأن الشقق المؤجّرة أصبحت أصغر حجما، إذ تراجع متوسط المساحة من 73,7 إلى 71,1 مترا مربعا.

العرض يمثل الجبهة الأخرى في هذه المعركة. ففي الربع الأول جرى توقيع 8.156 عقد إيجار في العاصمة الكتالونية، أي أقل بنسبة 17% عن الفترة نفسها من 2024، بينما ارتفعت عقود الإيجار الموسمي إلى ما يقرب من 8.800 عقد سنويا في 2025.

وتؤكد حكومة كاتالونيا الإقليمية أن رصيد المساكن المخصّصة للإيجار الدائم في البلديات الخاضعة للسقف القانوني زاد بـ20.994 عقدا منذ تطبيق الإجراء. في المقابل يرى المتحدث باسم “Idealista” أن المعروض يتراجع خصوصا في أكثر الأسواق تدخلا. وقد هبط السعر المعلن في برشلونة بنسبة 0,8% خلال عام، بينما ارتفع في مدريد بنسبة 4,8%.

إقليم الباسك: الإيجارات تتراجع وأسعار البيع ترتفع

سان سيباستيان هي أغلى عاصمة لشراء المسكن، لكنها تشهد انخفاضا في الإيجارات بنسبة 2,5% في عام واحد. أما في بلباو فيتراجع الإيجار المعلن بنسبة 0,3%، بينما يرتفع سعر البيع بـ10,6%. والمدينة مصنّفة منطقة متوترة حتى أكتوبر 2028. وبين كبريات المدن، تعد سان سيباستيان وبرشلونة وبلباو المدن الوحيدة التي ينخفض فيها الإيجار المعلن.

وإذا انتقلنا شرقا إلى فالنسيا، التي تشبه مدريد في أنها لا تضم أي مناطق متوترة معلنة، نجد أن أسعار بيع المنازل فيها لا تبعد سوى 0,5% عن أعلى مستوى تاريخي لها. أما إشبيلية، فعلى الرغم من زيادة الأسعار فيها بنسبة 11,5%، لا تزال أقل بـ12% عن الذروة المسجلة في 2007 حين بلغ سعر المتر المربع 3.322 يورو.

وأخيرا، تسجّل بالما أعلى زيادة في الإيجارات بين الأسواق الكبرى، بلغت 7,3% لتصل إلى 19,6 يورو للمتر المربع، بينما تعد جزر البليار الإقليم الأغلى لشراء المنازل (5.595 يورو). وفي مالقة من جهة أخرى ترتفع الإيجارات بنسبة 3,9%، وتحتل المحافظة المرتبة الثالثة من حيث كلفة الإيجار في إسبانيا (18,8 يورو)، بعد مدريد والبليار.

وتكشف نسبة ما يلتهمه الإيجار من الأجور عن التراتبية نفسها. فقد استهلك استئجار شقة مساحتها 80 مترا مربعا في 2025 نحو 76% من متوسط الراتب الإجمالي في محافظة برشلونة، بحسب “InfoJobs” و”Fotocasa”، و72% في محافظة مدريد. وتأتي بعدها جزر البليار (64%)، ثم فيزكايا (61%)، غيبوثكوا ومالقة (57%) وفالنسيا (53%).

أسعار بالدولار، وجهد يُقاس بالأجور

يقارن تقرير “Mapping the World’s Prices 2026” الصادر عن “Deutsche Bank” بين 69 مدينة حول العالم. وتعد مدينة مكسيكو الأغلى بين المدن اللاتينية التي حلّلها التقرير مع سعر يبلغ 3.441 يورو للمتر المربع في وسطها. وتليها ريو دي جانيرو (3.264 يورو)، سانتياغو (2.507 يورو)، ساو باولو (2.397 يورو)، بوغوتا (2.329 يورو) وبوينس آيرس (2.328 يورو).

وتظهر المدن الأربع الأخيرة ضمن قائمة عشر مدن تضم أرخص أسعار للمتر المربع في الدراسة. وبسعر الصرف ليوم الخميس، يبلغ متوسط سعر المتر في مدريد نحو 7.300 دولار. وهذا مع مقارنة العاصمة الإسبانية بأكملها، بما في ذلك ضواحيها، بمراكز المدن اللاتينية فقط.

تتغيّر الصورة عندما نضع الأسعار إلى جانب الحد الأدنى للأجور. ففي مدريد، يبلغ إيجار شقة مساحتها 80 مترا مربعا بالسعر المتوسط على “Idealista” نحو 1.870 يورو شهريا، أي ما يعادل 1,3 مرة من الحد الأدنى للأجر، الذي يصل في 12 دفعة إلى 1.424,5 يورو إجمالا. وفي مدينة مكسيكو يعادل متوسط إيجار شقة من غرفتي نوم ومساحة 65 مترا مربعا ما يقرب من 70 يوما من الحد الأدنى للأجور، أي نحو 2,3 مرة من الحد الأدنى الشهري.

وفي بوينس آيرس، يتجاوز إيجار شقة من غرفتين بمساحة 50 مترا مربعا ضعفي الحد الأدنى للأجر، وفي بوغوتا يدور متوسط إيجار الشقة حول 2,1 ضعف الحد الأدنى للأجور. وفي المدينتين الأولى، تكون الشقق أصغر بكثير من مثيلاتها في مدريد.

خمس عواصم، خمس أزمات مختلفة

مدينة مكسيكو: إيجارات ترتفع وسقف قانوني لا يظهر في الإعلانات

تتشابه العاصمة المكسيكية مع مدريد في طبيعة النقاش الدائر حول السكن؛ فقد ارتفعت الإيجارات بنسبة 9,6% في العام المنتهي في يونيو، أي أكثر من ضعف معدل التضخم، بحسب مؤشر موقع “Inmuebles24”.

ويبلغ متوسط إيجار شقة من غرفتي نوم 21.921 بيزو (1.069 يورو) شهريا، مع تباينات كبيرة بين أحياء مثل هيبودرومو كونديزا حيث يصل السعر إلى 38.419 بيزو (1.874 يورو)، ومنطقة بانتتلان حيث ينخفض إلى 10.865 بيزو (530 يورو). ويعيش ما يقرب من مليوني شخص، أو واحد من كل أربعة سكان، في مساكن مستأجرة بحسب حكومة العاصمة.

أما شراء مسكن فيبدو أبعد منالاً. فحساب أجراه موقع “Expansión” يقدّر أن الأسرة تحتاج إلى دخل شهري يقارب 85.800 بيزو (4.187 يورو) لشراء شقة مساحتها 60 مترا مربعا، أي ما يقرب من تسعة أضعاف الحد الأدنى للأجر في 2026.

العاصمة تطبّق بالفعل سقفا للإيجارات. فقد قضت المحكمة العليا بدستورية مادة في القانون المدني المحلي تمنع زيادة الإيجار فوق معدل التضخم المسجل في العام السابق، ويبلغ هذا السقف في 2026 نسبة 3,69%. لكن الإجراء يطبَّق فقط على العقود السارية، في حين تقيس المؤشرات المستندة إلى المواقع العقارية الشقق المعروضة حديثا في السوق. وتعتزم رئيسة حكومة المدينة، كلارا بروغادا، إدراج هذا السقف في الدستور المحلي ليكون أساسا لقانون “الإيجارات العادلة”. غير أن المشروع لا يزال مجرد مبادرة قيد النقاش في برلمان العاصمة.

بوينس آيرس: ماذا جرى للإيجارات بعد رفع القيود

سلكت بوينس آيرس الطريق المعاكس تماما. فقد دخل مرسوم الرئيس خافيير ميلي الذي ألغى “قانون الإيجارات” حيّز التنفيذ في أواخر 2023، وأعاد تنظيم العقود إلى القانون المدني بحيث تُترك شروطها للتفاوض الحر بين الأطراف. وفي يناير 2024 قفز عرض الشقق المؤجرة في العاصمة بنسبة 62% في شهر واحد، واليوم يزيد المعروض بنحو 3,4 مرة عن أدنى مستوى سجّل في فبراير 2023.

ترتفع الأسعار مقوّمة بالبيزو، لكنها في 2026 أقل من معدل التضخم؛ إذ زادت الإيجارات بنسبة 19,2% حتى أغسطس مقابل ارتفاع للأسعار يُقدَّر بنحو 21,5%. ويبلغ متوسط إيجار شقة من غرفتين 886.527 بيزو (516 يورو) شهريا، أي قرابة 80% من متوسط ما يتقاضاه العامل الأرجنتيني، وهو 1.104.227 بيزو (643 يورو) بحسب “المعهد الوطني للإحصاء والتعداد” (“Indec”). وتُرجع الحكومة إلى إلغاء القانون انخفاضا حقيقيا بنسبة 26,6% في الإيجارات بمنطقة العاصمة الكبرى خلال النصف الأول من 2024، استنادا إلى بيانات “Mercado Libre” وجامعة سان أندريس.

ويختلف الوضع تماما في سوق البيع؛ فمتوسط سعر شقة من غرفتين معروضة للبيع يبلغ نحو 116.000 يورو. ووفق محاكاة أعدتها صحيفة “La Nación”، يتطلب شراء شقة بمساحة 50 مترا مربعا، بحسب الحي، بين ستة و35 عاما من الدخل الكامل للأسرة.

ساو باولو: الإيجار سبب أول للعجز السكني في البرازيل

تسجّل ساو باولو أعلى متوسط للإيجار بين العواصم البرازيلية مع 65,36 ريال (11,2 يورو) للمتر المربع في أغسطس، بحسب مؤشر “FipeZAP”. وقد ارتفعت العقود الجديدة بنسبة 5,74% في اثني عشر شهرا، متجاوزة معدل التضخم البالغ 4,22%، وفي حيّ بينييروس يقترب سعر المتر المربع من 100 ريال (17 يورو). أما في سوق البيع فقد تجاوز السعر في يوليو 12.000 ريال (2.042 يورو) للمتر المربع.

ويقيس البرازيل المشكلة على نحو مختلف؛ إذ انخفض “العجز السكني” في 2024 إلى 5,77 مليون أسرة، أي ما يعادل 7,4% من مجموع الأسر وهو أدنى مستوى في السلسلة الإحصائية. ويمثل الإيجار المكوّن الرئيس لهذا العجز مع 3,59 مليون أسرة، أي 62% من الإجمالي، وهي أسر حضرية لا يتجاوز دخلها ثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجر وتخصّص أكثر من 30% من دخلها لدفع الإيجار. ويتركز 26,9% من هذه الأسر في ولاية ساو باولو وحدها.

بوغوتا: سقف قانوني للإيجارات وسوق شبه خالية من الشقق

في كولومبيا يضع قانون صدر في 2003 سقفا للزيادة السنوية في الإيجار يساوي معدل التضخم في العام السابق، وهو ما يحدّد سقف 2026 عند 5,10%. كما لا يجوز أن يتجاوز الإيجار 1% من قيمة المسكن. ومع ذلك يبقى السوق متوترا للغاية.

تبلغ نسبة الشقق الخالية في سوق الإيجار في بوغوتا 1,9% فقط، وكان متوسط إيجار الشقة المعروضة في الربع الأول عند 3,76 مليون بيزو شهريا، وهو ما يفوق مثلي الحد الأدنى للأجر في 2026، المحدّد عند 1.750.905 بيزو بعد زيادة نسبتها 23,7%.

وقد دفع هذا الارتفاع إلى زيادة أسعار أخرى؛ فالسقف المسموح به لسعر مساكن “الاهتمام الاجتماعي” مرتبط بالحد الأدنى للأجر، وقد قفز بنسبة 76% في أربعة أعوام. وفي مطلع السنة نشرت الحكومة مسودة مرسوم لفك هذا الارتباط.

سانتياغو دي تشيلي: 11 عاما من الأجر لشراء مسكن

تحتاج الأسرة التشيلية ذات الدخل المتوسط إلى تخصيص كامل دخلها لمدة 11,4 عام لشراء مسكن بسعر متوسط، بحسب آخر تحديث لمؤشر غرفة البناء التشيلية في نهاية 2024. ويعتبر المؤشر أن أي مسكن يتطلب أكثر من خمسة أعوام من الدخل الكامل غير متاح من الناحية العملية.

ولا يمثل الإيجار مخرجا لذوي الأجور المنخفضة. ففي بلديات متروبولية مثل إنديبيندينسيا ولا فلوريدا، يتراوح إيجار شقة من غرفتي نوم تقل مساحتها عن 50 مترا مربعا بين 345.000 و421.000 بيزو شهريا، بحسب مؤسسة “Fundación SOL”. وعند أسفل السلّم الاجتماعي توجد المخيمات غير الرسمية. فقد أحصت منظمة “Techo-Chile” في آخر مسح لها 1.428 مستوطنة تضم 120.584 أسرة في أنحاء البلاد كافة، أي بزيادة قدرها 5,8% في عدد الأسر عن القياس السابق.

المدينة غير الرسمية، الفارق الحاسم

يقع الفارق البنيوي في مكان آخر؛ ففي أمريكا اللاتينية يعيش ما بين خُمس وربع السكان الحضريين في أحياء عشوائية غير رسمية بحسب “موئل الأمم المتحدة” و”لجنة الأمم المتحدة الاقتصادية لأمريكا اللاتينية” (Cepal)، ويقيم أكثر من 30% في أوضاع سكنية غير ملائمة، وفق التقرير السنوي للإسكان الذي تعدّه “CAF” و”معهد لينكولن”. وتشمل الأزمة هناك أيضا من بنى مسكنه بنفسه، في أحياء محرومة من الخدمات الأساسية.

أما في مدريد، باستثناء حالات مثل حيّ “كانيادا ريال”، فالمشكلة تتعلق أساسا بإمكانية الوصول؛ فالشقق موجودة لكن بأسعار لا تصل إليها الأجور. ولهذا يتقاطع النقاش في مدريد أكثر مع ما يجري في مدينة مكسيكو، حيث تشكّل ظاهرة “التحسين الحضري” للأحياء المركزية خلفية مهمة للجدل، وليس مع سانتياغو أو ساو باولو.

وتتشابك الوصفات السياسية بين هذه المدن. فمدينة مكسيكو وكولومبيا تربطان زيادات الإيجار بمعدل التضخم. إسبانيا من جهتها تعود إلى تجربة سقف 2% مع تمديد إلزامي للعقود، بينما يرفض إقليم مدريد التدخل في الأسعار. أما بوينس آيرس فقد فككت التنظيم بالكامل، وفي 2026 ترتفع الإيجارات فيها بأقل من معدل التضخم، رغم أن شراء مسكن لا يزال يتطلب عقودا من الأجر المتراكم.